Недвижимость как пенсионные накопления: насколько выгодно покупать квартиры в 2024 году

Россияне привыкли в кризисные годы вспоминать про недвижимость как про вариант спасти деньги от инфляции. Квартиры покупают в том числе с мыслями о будущем, когда придет срок выходить на пенсию и нужен будет дополнительный гарантированный источник дохода. Но это точно выгодно? Пенсия.про объясняет.

Рынок недвижимости: от настоящего к будущему

Что происходит с ценами

Самым популярным в народе видом инвестиций в недвижимость остается покупка квартир. Цены на жилье в прошлом году сильно выросли. По подсчетам аналитиков сайта «Мир квартир», за год в среднем по России цена квадратного метра выросла на 8 % и составила 112 100 рублей, объекты в среднем к концу года стоили почти 6 млн рублей. Причем цены взлетели вовсе не в столице, в лидерах Махачкала, Улан-Удэ, Новокузнецк и другие города на периферии.

На рынке аренды росли и цены, и спрос. Заметно подорожали однокомнатные квартиры и студии. В среднем однушки прибавили 13,7%, месяц аренды обойдется более чем в 21 000 рублей. Да, это среднее по стране, понятно, что в Москве найти квартиру за такую цену будет редкой удачей, но для регионов сумма достаточно крупная. Крупнее стандартной пенсии. Ожидается, что тенденция по росту цен и спроса сохранится и в 2024 году.

Что будет с льготной ипотекой

В этом году продолжают действовать программы льготной ипотеки. Есть условие: один человек может выступать заемщиком или поручителем только по одному льготному кредиту на жилье. Исключение сделали для тех, кто успел взять семейную ипотеку до 23 декабря 2023 года, они могут оформить еще одну. Второе условие будет важным для предпенсионеров, почти в каждом варианте есть возрастной ценз.

Что будет с ценами в будущем

Да, цены на жилье катастрофически высокие, а ипотека без льготных условий делает покупку недвижимости практически невозможной. Но что будет со стоимостью квадратных метров в далеком будем, когда вам пора будет на пенсию?

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования:

— Давать какие-то гарантии в сфере недвижимости на 20-30 лет вперед — очень опасное дело. Но если рассматривать большие города и прилегающие к ним области, то все таки можно говорить о росте стоимости. Появились альтернативные варианты работы, кроме офлайн формата. Но сохранилась тенденция переезжать в крупные города, хотя бы ради заработка. При дефиците всегда повышается цена, в развивающихся городах, областях и регионах рано или поздно из-за релокации населения спрос будет превышать предложение.

Исторически цены на недвижимость на самом деле растут. До 2008 года квартиры дорожали ежегодно, причем и в рублях, и в пересчете на доллар. Затем грянул мировой кризис, несколько лет стоимость недвижимости проседала, потом снова пошла в рост. С поправкой на курс валюты: например, в 2014 году, когда рубль улетел вниз, недвижимость в пересчете на рубли продолжила расти, а в пересчете на доллар — падала. С 2022 года наблюдается та же тенденция.

А еще недвижимость — это консервативный актив с минимальной амортизацией. Другими словами, риски минимальные, при том, что эксплуатация минимально влияет на его качество. Сравните с машинами: давно известно, что сразу при выезде из салона автомобиль теряет 10-15 % стоимости, а за три года эксплуатации — 20-40 %.

Кому можно инвестировать в недвижимость? Чек-лист самопроверки

Кажется, недвижимость постоянно дорожает и надо бы поскорее вложиться, чтобы жить на пенсии припеваючи? Не торопитесь. Оцените, точно ли такие инвестиции вам подходят.

1. Есть ли у вас уже свое жилье? Если сейчас вы живете на съеме, то стоит сначала озаботиться местом, где вы будете жить на пенсии. Да, можно сейчас инвестировать в трешку в центре, снимать студию на окраине, а потом разменять двушку на свою и инвестиционную. Но первым делом все же стоит до выхода на пенсию закрыть вопрос по будущему месту жительства.
2. Что с ипотекой и другими кредитами? Не обрастайте долгами, рассчитайте, точно ли сможете платить за все. Не надейтесь, что арендаторы покроют издержки, у всех квартир бывают простои.
3. Сколько вам сейчас лет и как долго вы планируете работать? Одно дело, брать ипотеку с мыслями о заработке на арендаторах, когда вам 30, впереди — очередное повышение зарплаты и карьерная лестница, поднимающаяся к облакам. И совсем другое, если вам 58, вы уперлись в карьерный потолок, да и в зарплатный тоже. И потолок этот, скажем так, не очень высокий. Закрыть долги — обязательный пункт при подготовке к пенсии.
4. Сколько денег вы готовы потратить? Если у вас есть средства на квартиру в центре Москвы, то мы за вас очень рады, но не очень искренне вопрос с безбедной старостью вы сможете закрыть. А если хватает только на комнату в общаге родного пгт?
5. Где вы будете покупать недвижимость? Вопрос, сильно связанный с предыдущими пунктами. Обычно в цене растут варианты в развивающихся городах, мегаполисах, но там и стартовый капитал нужен побольше. В небольших городках жилье дешевле, но никому не нужно.
6. Вы готовы к дополнительным затратам, помимо покупки? Налоги, коммуналка, ремонт и прочее.
7. Кто будет следить за собственностью и проводить сделки? Инвестиции в недвижимость подразумевают участие инвестора в процессе. Готовы в 75 лет ехать на объект и разбираться с потекшим стояком, который затопил соседей снизу? Или готовы отдать на аутсорс и платить за это комиссию?
8. Насколько вы гибкий, адаптивный и стрессоустойчивый сейчас? К пенсии люди обычно куда меньше хотят встречаться с проблемами и решать их. А проблемы могут возникнуть.

Перепродажа или аренда: что выгоднее пенсионеру

Прежде чем открывать сайты агентств недвижимости и застройщиков, стоит определиться с тем, что вы планируете в дальнейшем с этой квартирой делать. Глобально варианты такие: перепродать или сдавать в аренду.

Инвестиции для перепродажи

В этом случае покупают строящееся жилье, на этапе котлована или даже раньше. Опытные инвесторы подают заявки до того, как застройщик громко объявит о старте продаж. Эта стратегия требует анализа рынка и умения предсказать потенциальные изменения в ценах на недвижимость. Мало выбрать район, площадь, количество комнат и цену. Нужно понимать, точно ли все это сыграет в плюс через 3-4 года, когда объект сдадут. И начнут строить новую высотку ровно под окнами вашей инвестиции. Или лучше перепродать вариант, пока стройка не закончилась, потому что именно сейчас цены на максимуме.

В целом, покупка и перепродажа недвижимости — это серьезная работа. Нужно постоянно мониторить рынок, причем и на уровне общеэкономических (и политических) трендов, и на уровне информации от конкретного прораба о проблемах с объектом. Цена ошибки очень высока. Стоит оценить, готовы ли вы к такому на пенсии?

Инвестиции в арендный бизнес

Жилье под аренду чаще берут на вторичном рынке. В последние годы, с учетом сумасшедших процентов по ипотеке на вторичку и льгот на первичное жилье, новостройки тоже стали покупать в целью сдавать. В этом случае квартиры покупают не только на этапе котлована, выгодным может стать и вариант, когда дом почти достроен и деньги от аренды пойдут уже совсем скоро.

Для такой инвестиции ключевое значение будет иметь инфраструктура района, количество комнат (площадь менее важна), наличие или отсутствие в квартире мебели и техники.

Этот вариант для будущей пенсии выбирают куда чаще. Бизнес более спокойный, дающий стабильный пассивный доход. Да, вам может попасться нерадивый арендатор с некастрированным котом и привычкой курить в помещении. Конечно, это нервы и затраты на ремонт, но вы сможете его выгнать и найти кого-то более благополучного. Или вообще сдавать жилье через посредника и не переживать. Потери денег могут быть в размере нескольких ваших пенсий. Неопытный инвестор на перепродаже жилья может потерять вообще все свои накопления и даже залезть в долги.

Альтернативные варианты: коммерческие площади

На самом деле, покупать, продавать и сдавать в аренду можно не только жилую недвижимость. Уже несколько лет растет спрос на коммерческую недвижимость, еще один тренд — инвестиции в парковочные места. Звучит неплохо: стартовый взнос куда меньше, а в милионниках давно не хватает бесплатных стоянок. На этом реально делать деньги. Но эксперты не рекомендуют такие варианты для тех, кто хочет обеспечить себе старость. Просто потому что более консервативный и привычный инструмент = больше спокойствия. А именно это и будет нужно после 60 лет.

Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:

— Традиционно в качестве самых перспективных объектов для инвестирования покупателям предлагается жилая недвижимость – в первую очередь, квартиры. Квартиры более ликвидны, чем другие варианты, больше вариантов на рынке, более предсказуемый спрос, понятное регулирование и возможность взять ипотеку. Для приобретения перспективного объекта в случае с коммерческими площадями или землей вам потребуется более высокий уровень экспертизы – для новичков эти варианты не подходят. Высоки риски прогадать с вложениями и купить неликвид, а финансовый ущерб может быть серьезным.

Решено, берем. Какие могут быть проблемы?

Решение о покупке квартиры — вопрос сложный, в первую очередь, по финансовым причинам. Надо выбрать место, решиться на ипотеку или найти вариант без кредита. Если дом находится в новом, застраивающемся районе, сложно предугадать, какая там будет инфраструктура. Если инвестиционная квартира в старом жилом фонде, то нужно оценить, что там с капремонтом, не снесут ли его под реновацию. Но это все вопросы, которые вы будете решать сейчас, пока вы молодой, активный и имеете силы на ошибку. Через 10-30 лет, когда вы станете пенсионером, вам будет хотеться просто получать свои миллионы 30 000 — 50 000 рублей ежемесячно и ни о чем не думать. Но думать придется. И лучше заранее подготовить базу для решения трудных ситуаций.

• Простой квартиры. Найдите в городе, где будете покупать жилье, союз риелторов или сайт с аналитикой в сфере недвижимости. Посмотрите средние сроки экспозиции за несколько лет. Так вы поймете, за какой период сможете найти арендатора. Именно по этой причине ипотеку закрыть стоит до выхода на пенсию.
• Дополнительные платежи. Вне зависимости, живет ли в квартире кто-то или нет, за нее нужно платить налог (пенсионеры имеют льготу только на одну квартиру), платить за проверку счетчиков, платить за страховку, платить за установку шлагбаума во дворе…
• Задержка платежей от арендаторов. Не забудьте продумать договор и прописать там санкции за это. По умолчанию, если срок договора больше года, то выселять можно только при задержке оплаты на 6 месяцев. Если меньше года, достаточно будет двух просрочек на любой период.
• Конфликты с арендаторами и соседями. Конфликты точно могут быть. Причем как беспочвенные, из-за скандального характера собеседников. Так и имеющие причину. Например, у соседей внизу закапало с потолка. Они обвиняют ваших арендаторов и вас и грозят судом, арендаторы ругают вас за самый дешевый смеситель и столетние трубы, а вы уверены, что это ребенок выдернул шланг. Придется разбираться.
• Повреждения и износ. Два разных понятия, которые в итоге будут стоить вам денег. Арендаторы могут что-то разбить, сломать, даже украсть. Да, можно пойти в суд вы же на пенсии, вам же скучно и нечем заняться, да? Или заранее брать депозит и надеяться, что он покроет ущерб. А еще есть естественный износ. Люди в квартире будут жить, а не летать по воздуху. Будьте готовы периодически переклеивать обои и покупать новый диван.
• Изменения в законодательстве. У нас, конечно, стабильность и благодать, никто не спорит. Но перманентно появляются законы, запрещающие все, что можно было вчера. Вот отберут у всех квартиры и поделят между собой. Большинство арендодателей платят налог на профессиональный доход, 4 %. Этот налоговый режим действует до 2029 года. А если не продлят? НДФЛ повыше будет, 13 %, и то, если не повысят.
• Необходимость искать арендаторов, проводить показы квартиры, а при расторжении договора проверять квартиру и решать, возвращать ли депозит. Не все готовы к такой нервотрепке. Проблему можно решить, обратившись к агентам. Но они возьмут свой процент. А еще возникнет проблема поиска агентства и контроля его работы. Чтобы вместо супружеской пары без детей не заполучить 15 иностранных специалистов на крохотную студию.

Недвижимость или другие инвестиции: что выбрать

Государственной пенсии на достойный уровень жизни не хватит, это факт. Нужно копить самостоятельно, позаботиться о том, чтобы в старости у вас был какой-то стабильный источник поступления средств. Это должны быть какие-то консервативные варианты, не предполагающие риска. Валерий Кузнецов для Пенсии.про объяснил, в чем особенности самых известных способов получения дополнительного дохода на пенсии.

• Недвижимость: долгосрочное вложение с низкими рисками, низкой доходностью (при долгосрочной сдачи в аренду) и защитой от инфляции. Это особенно актуально в нестабильно экономическое время. Вложение в недвижимость даст стабильность и защитит от обесценивания денег, но требует наличие большого капитала.
• Вклад: краткосрочное вложение (в среднем от 6 месяцев) с низкими рисками, с высокой доходностью при высокой ключевой ставке и фиксированными доходами, но без защиты от инфляции. Если при покупке недвижимости анализ рынка должен проводиться только в начале и в момент продажи, то вклады требуют хоть и небольшого, но постоянного мониторинга ключевой ставки, процента инфляции и предложений от банков.
• Облигации: главный плюс заключается в том, что есть большой выбор как единичных облигаций, так и портфелей с разными критериями, начиная от высокодоходных и выскорисковых до облигаций с низким доходом и минимальными рисками. Главный же минус это отсутствие страхования и потеря денег при ошибке в инвестировании.

Накопления через НПФ, добровольные программы, в том числе программа досрочных сбережений: хороший вариант и альтернатива привычной пенсии. Доход кратно выше из-за реинвестирования вложенных денег, но жесткие правила ежемесячного пополнения и отсутствие возможности быстро вывести деньги без потери дохода.